Das Grundbuch

Grund und Boden aus Sicht des Gesetzes

Grund und Boden sind nicht vermehrbar. Aufgrund seines hohen wirtschaftlichen Stellenwertes wird Grundeigentum eine besondere werterhaltende Bedeutung beigemessen, die oftmals zur Besicherung von Darlehen, Krediten oder sonstigen Verpflichtungen verlangt wird. Aber auch andere Rechte, mit denen ein Grundstück belastet werden kann, kennt die Rechtswirklichkeit, darunter fallen z.B. Wohnrechte, Wegerechte oder Nießbrauchrechte.  

Aufgrund dieses hohen Stellenwertes im Rechtsverkehr ist es erforderlich, die wesentlichen Verhältnisse eines Grundstückes neben seiner räumlichen Begrenzung zuverlässig und verbindlich festzuhalten. 

Diesem Zweck dient das sogenannte Grundbuch, denn Eigentümer oder Inhaber von Rechten an einem Grundstück ist grundsätzlich nur derjenige, der in dem Grundbuch eingetragen ist. 

Was ist ein Grundbuch überhaupt und was gibt es darin zu lesen?

Das Grundbuch bestand ursprünglich, bevor es digitalisiert wurde, aus einzelnen Grundbuchblättern, die sich im Regelfall auf ein Grundstück beziehen und dort Angaben zu den einzelnen Rechtsverhältnissen machen. 

Diese Informationen über ein Grundstück werden in einem Grundbuchblatt in 5 Abschnitte unterteilt:

• Aufschrift als Angabe des Amtsgerichtes, welches das Grundbuch führt, dem Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes, z.B. Amtsgericht Hamburg, Grundbuch von St. Georg, Blatt Nr. 12345.

• Bestandsverzeichnis als Beschreibung des Belegenheitsortes durch Informationen des Katasteramtes, z.B. Gemarkung St. Georg, Flur 32, Flurstück 2. Diese Angaben können auch durch Informationen zur wirtschaftlichen Nutzung, der Lage und Größe ergänzt sein, z.B. Gebäude mit Freifläche, Lange Reihe 2-4, 12 a 71 m².

• Abteilung I gibt Auskunft über die Eigentümer und die wesentlichen Rechtsverhältnisse, z.B. in Erbengemeinschaft oder Miteigentümer zu je 1/2. Des Weiteren ist der dort vermerkt, auf was der Eigentumserwerb beruht, z.B. Erbschaft, Zuschlagbeschluss bei Zwangsversteigerung oder die Auflassung durch den Voreigentümer.

• In der Abteilung II werden alle Belastungen des Grundstückes angegeben, die nicht Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden sind. Das sind neben Wegerechten und Wohnrechten auch Beschränkungen des Verfügungsrechtes des Eigentümers wie z.B. Vorkaufsrechte, Testamentsvollstreckung, Zwangsversteigerung oder Auflassungsvormerkungen.

• In dem letzten Abschnitt, der Abteilung III, sind Belastungen durch Grundpfandrechte aufgeführt, z.B. Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.

Wer führt das Grundbuch und wie kann man Einsicht nehmen?

Das jeweilige Grundbuch wird von dem Amtsgericht geführt, in dessen Bezirk das betroffene Grundstück belegen ist. Die zuständige Abteilung an dem Amtsgericht wird oftmals Grundbuchamt genannt. Dort sind die Ansprechpartner Rechtspfleger sowie die Urkundsbeamten der Geschäftsstelle des Grundbuchamtes.

Das deutsche Grundbuch selbst ist im Gegensatz z.B. dem Grundbuch in Österreich nicht öffentlich. Das bedeutet, dass nicht jeder Einsicht in das Grundbuch nach beliebigen Ermessen nehmen kann. In § 12 Abs. 1 der Grundbuchordnung (GBO) ist folgendes geregelt:

„(1) Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gleiche gilt von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträgen.“

Das bedeutet nur wer ein „berechtigtes“ Interesse nachweisen kann, darf Einsicht in das Grundbuch nehmen. Als berechtigtes Interesse kommt dabei in Frage:

• Eigentümer

• Erben, ggf. Vermächtnisnehmer

• Notare

• Banken im Rahmen der Besicherung

• Gläubiger im Rahmen der Zwangsvollstreckung

Nicht ausreichend ist, wenn lediglich eine ungesicherte Rechtsposition geltend gemacht wird, wie z.B. von einem Pflichtteilsberechtigten oder potentiellem Kaufinteressenten. 

Wie erreicht man eine Änderung im Grundbuch?

Das Grundbuch wird im Regelfall nur auf schriftlichen Antrag tätig. Einem konkreten Antrag ist grundsätzlich die sogenannte Eintragungsbewilligung desjenigen beizufügen, dessen Recht durch die Änderungen im Grundbuch betroffen ist; so z.B. Bewilligung des Eigentümers über das einzutragende Wegerecht zugunsten eines Grundstücksnachbarn.

Die Eintragungsbewilligung und etwaige sonstige für die Eintragungen erforderlichen Erklärungen der beteiligten Personen müssen gegenüber dem Grundbuchamt durch öffentliche und öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Für diese Beurkundungen und Beglaubigungen sind in der Regel Notare zuständig. 

Als beispielhafte Ausnahme, dass das Eigentum auch ohne Eintragung übertragen werden kann, ist als häufigster Fall die Erbschaft zu nennen. Verstirbt ein Grundstückseigentümer, so wird das Grundstück mit Ableben des Erblassers Eigentum der Erbengemeinschaft oder des Erben. Eine Eintragung erfolgt nicht, rechtstechnisch redet man in diesem Fall von einer Grundbuchsberichtigung. Die Unrichtigkeit des Grundbuches, die berichtigt werden soll, kann durch Vorlage eines Erbscheines oder eines notariellen Testamentes nachgewiesen werden.

Wie wird man Eigentümer eines Grundstückes? 

Grundbestandteil für den Erwerb eines Grundstückes ist ein Kaufvertrag, in dem sich Käufer wie Verkäufer auf den Übergang des Eigentums an einem bestimmbaren Grundstück gegen Zahlung eines Kaufpreises oder Gewährung anderer Gegenleistungen geeinigt haben. Dieser Kaufvertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit grundsätzlich der notariellen Beurkundung.  Der Abschluss dieses Kaufvertrages allein gereicht noch nicht zur Begründung eigenen Eigentums durch die Käufer, dieser regelt nur die Verpflichtung zur bzw. Recht auf Übertragung. 

Hinzutretend muss das Grundbuchamt die Eintragung in das Grundbuch vornehmen, welches das Vorliegen der sog. Auflassung einfordert. Unter der Auflassung ist der Übertragungsakt selbst zu verstehen, wie z.B. bei Übergabe der gekauften Brötchen stehen sich bildlich gesprochen Käufer und Verkäufer gegenüber und erklären (da das Grundstück schwerlich zu übergeben ist), dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll. Auch diese Erklärung bedarf der notariellen Beurkundung.

Vereinbarung zur DSGVO - Datenschutz Grundverordnung

Hinweise zur Speicherung und Verarbeitung von Kundendaten gem. Datenschutz Grundverordnung.

An dieser Stelle möchte ich Sie darüber informieren, was im Rahmen der Vertragsbeziehung zwischen Ihnen und Thomas Berg Immobilien an Daten erhoben werden und zu welchem Zweck.

Die europäische Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) folgt dem Grundsatz, dass personenbezogene Daten dem Kunden gehören und der Kunde einer Speicherung und Verarbeitung dieser Daten jeweils zustimmen muss.  

Welche Daten werden zu welchem Zweck erhoben, gespeichert und verarbeitet?

Sie nehmen Kontakt zu Thomas Berg Immobilien Kontakt als Immobiliensuchenden auf oder ein Immobilienangebot hat Ihr Interesse geweckt

• Die korrekte Identität, Ihr Vor- und Nachname und ggf. Titel

• Ihre Kontaktdaten wie z.B. Telefonnummer und E-Mailadresse und ggf. Ihr Anschrift, sofern Sie ein Exposé per Post wünschen.

• Für welches Immobilienangebot Sie sich interessieren oder welche Art von Immobilie Sie in welchem Gebiet zu welchen Kaufpreisvorstellungen Sie suchen.

Sie haben ernsthaftes Interesse am Erwerb/Verkauf einer Immobilie

• Die korrekte Identität durch ausweisen mit einem amtlichen Ausweisdokument (gültiger Personalausweis oder Reisepass und Meldebestätigung) gem. Geldwäschegesetz (GwG).

• Ihre Kontaktdaten wie z.B. Telefonnummer und E-Mailadresse

• Daten zum Kaufgegenstand

• kaufvertragsrelevante Daten (Geburtsdaten, Vertragspartner (Ehepartner), Steuer-ID, etc.)

Wie und wo werden meine Daten gespeichert?

Thomas Berg Immobilien verwendet zur Erfüllung der Vertragsbeziehungen und täglichen Arbeit moderne und IT-Systeme. Alle Daten werden ausschliesslich elektronisch erfasst und gem. Artikel 32 DSGVO und passwortgeschützt, verschlüsselt übertragen und gespeichert. Als Dienstleister nutzt Thomas Berg Immobilien Podio/Citrix Clouddienste  zur Speicherung kundenrelevanter Daten, die ausschließlich auf europäischen Servern gespeichert werden.

E-Mails werden nicht lokal gespeichert sondern verschlüsselt auf Servern der Proton Technologies AG in der Schweiz verarbeitet und gespeichert.  

Weitere Informationen über die hohen Sicherheitsstandards bei Podio/Citrix finden auf deren Seiten.

Wie lange werden meine Daten gespeichert?

Thomas Berg Immobilien folgt dem Prinzip der Datenminimierung und speichert keine unnötigen Daten. Sofern keine gesetzlichen Bestimmungen und Fristen dagegen sprechen, werden Kundendaten von Immobiliensuchenden nach spätestens einem Jahr gelöscht, es sei denn der Kunde wünscht eine längere Speicherung um z.B. regelmäßige Angebote von Kapitalanlagen zu erhalten oder der Kunde hat sich für einen Newsletter registriert. Kunden, die ein Immobilienangebot erhielten, dessen Daten werden nach erfolgreichen Verkaufsabschluss des Immobilienangebotes gelöscht. Es sei denn, der Kunde wünscht explizit die Speicherung seiner Daten, um z.B. andere Immobilienangebote zu erhalten.
Kunden, die über Thomas Berg Immobilien eine Immobilie erworben haben, dessen Daten müssen gem. gesetzlicher Bestimmungen mindestens 5 Jahre gespeichert und zum Teil aus steuerrechtlichen Gründen personenbezogene Belege bis zu 10 Jahre gespeichert werden.

Habe ich Recht auf Auskunft und kann ich die Löschung meiner Daten verlangen?

Sie haben jederzeit die Möglichkeit, Auskunft über die bei Thomas Berg Immobilien gespeicherten Kundendaten zu erhalten. Sofern keine gesetzlichen Gründe gegen eine Löschung sprechen, haben Sie das geht jederzeit die Löschung der gespeicherten Daten zu verlangen. Es sei denn, Sie haben eine rechtliche Vertragsbeziehung mit Thomas Berg Immobilien (Maklervertrag) der andere Fristen vorsieht.

Werden meine Daten weitergegeben?

Grundsätzlich werden Ihre Daten nicht ohne Ihre eindeutige Zustimmung weitergegeben. Eine Weitergabe Ihrer Daten erfolgt nur im Falle einer ernsthaften Kaufabsicht, wo z.B. Ihre Kontaktdaten den Verkäufer oder auf Ihren Wunsch an einen Finanzdienstleister weitergegeben werden. Sofern Sie eine Immobilie über Thomas Berg Immobilien erwerben, werden vertragsrelevante Daten an das von Ihnen beauftragte Notariat zur Vorbereitung eines Kaufvertrages weitergeben.

Gibt es einen Datenschutzbeauftragten?

Nein, da ein Datenschutzbeauftragter ist nur bei einer Mitarbeiteranzahl von über 10 Personen vorgeschrieben ist.

Hausgeld bei Eigentumswohnungen

Welche monatlichen Kosten kommen bei einer Eigentumswohnung auf mich zu?

Wahrscheinlich kennen Sie es (noch) von Ihrer Mietwohnung: neben der eigentlichen Miete zahlen Sie auch monatlich eine Vorauszahlung für eine Reihe von Kosten, für die Sie als Mieter aufkommen müssen. Das sind zum Beispiel Gebühren für die Müllabfuhr, Straßen- und Treppenhausreinigung, Hausmeister und Gärtner, Winterdienst und eine Vorauszahlung für den Verbrauch von Trinkwasser und Heizung.

Bei einer Eigentumswohnung fallen diese Kosten natürlich genauso an und werden von den Bewohnern genauso anteilig getragen. Jedoch tragen Sie als Eigentümer auch die zusätzlichen Kosten, die bei einer Mietwohnung auf den Mieter übertragen werden können. Dazu gehören u.a. die Verwaltergebühren und die Instandhaltungsrücklagen bzw. die Kosten für größere Instandsetzungsmaßnahmen.

All diese Kosten werden von dem Verwalter über das sogenannte Hausgeld abgerechnet. Wie hoch dieses Hausgeld ist, wird einmal im Jahr mit dem Wirtschaftsplan des Verwalters der Eigentümerversammlung zur Abstimmung vorgeschlagen und beschlossen. Welchen Anteil Sie für Ihre Wohnung zahlen, steht im Verhältnis zu Ihrem Eigentumsanteil an der gesamten Eigentumswohnanlage, und in manchen Fällen hängt es ab von Sonderreglungen, die in der Teilungserklärung geregelt sind. Gesetzlich regelt das Wohnungseigentumsgesetz - kurz WEG - diese Lastenverteilung innerhalb einer Eigentümergemeinschaft.

Die Höhe des Hausgeldes setzt sich also aus den verbrauchsabhängigen Kosten der jeweiligen Wohnung und den anteiligen verbrauchsabhängig entstandenen Kosten auf den gemeinschaftlich genutzten Flächen, den Versicherungen, Steuern, Gebühren, Verwaltungskosten, der Instandhaltungsrücklage, Wartung, Reinigung und Pflege von Anlagen und Reparaturen zusammen.

Wie hoch ist nun das Hausgeld? Das lässt sich leider nicht pauschal beantworten, denn je nach Alter und Größe der Wohnungseigentumsanlage variieren die Kosten stark. Große, ältere und stark sanierungsbedürftige Gebäude werden im Vergleich zu einer kleineren Neubau-Eigentumswohnanlage einen wesentlich höheren Anteil an Reparaturen und Rücklagenbildung aufweisen. Auch ist der Energieverbrauch in älteren Gebäuden höher als im Neubau.

Interessieren Sie sich für eine bereits genutzte Eigentumswohnung, wird die Höhe des Wohngeldes wahrscheinlich im Exposé benannt sein. Lassen Sie sich aber mindestens den aktuellen Wirtschaftsplan geben, daraus können Sie die Zusammensetzung und auch die Höhe der einzelnen Positionen entnehmen und haben guten Überblick über den wirtschaftlichen Zustand der Eigentumswohnanlage. Besser ist es jedoch, Sie lassen sich die letzten 3 Abrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen, so haben Sie einen Eindruck über die Entwicklung der Kosten und wissen, was in den letzten Jahren für Reparaturen verwendet wurde bzw. wie sich die Rücklagen entwickelt haben. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen geben weiteren Aufschluss über die Stimmung oder etwaige Probleme innerhalb der Eigentümergemeinschaft.

Sofern Sie sich für eine noch nicht gebaute oder im Bau befindliche Eigentumswohnung interessieren, erkundigen Sie sich nach dem vorläufigen Wirtschaftsplan -- sofern der erste Verwalter bereits bestimmt wurde, wird dieser Ihnen sicherlich gern eine Prognose mitteilen können.

Quellen: Wohnungseigentumsgesetz

Erwerbsnebenkosten

Welche Kosten kommen neben dem Kaufpreis der Immobilie beim Kauf noch auf mich zu?

Beim Erwerb einer Immobilie fallen neben dem Kaufpreis weitere Kosten an, die der Käufer bei seiner Planung mit berücksichtigen sollte. Diese Kosten nennt man Erwerbsnebenkosten und dazu gehören:

Notargebühren

• Beurkundung des Kaufvertrages
• Gebühren für die Abwicklungstätigkeiten
• Vertragsvollzugsgebühren
• Beurkundung der Grundschuld
• Kosten für Anderkonto
• Pauschale Entgelte (Post und Telekommunikation)
• 19% MWSt. 

Grundbuchgebühren

•  Eintragung der Auflassungsvormerkung
• Löschung der Auflassungsvormerkung
• Eintragung des Eigentümers
• Eintragung der Grundschuld

Einen detaillierteren Überblick zu den anfallenden Notar- und Grundbuchgebühren können Sie sich schnell und einfach auf der Internetseite www.notarkostenrechner.com verschaffen.

 Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist in jedem Bundesland unterschiedlich. Seit dem 1.1.2014 beträgt die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein 6,5% vom Kaufpreis einer Immobilie.

Benötigen Sie weitere Informationen zur Grunderwerbsteuer oder suchen Sie Steuersätze anderer Bundesländer, finden Sie diese auf den Seiten von Wikipedia.

Maklerhonorar

Das Maklerhonorar für den Käufer kann bis zu 5,95% des Immobilienangebotes betragen. Der genaue Prozentsatz muss immer im Exposé ausgewiesen werden. In der Regel sind meine Immobilienangebote für den Käufer courtagefrei.