Das Grundbuch

Ein rechtlicher Exkurs über das Grundbuch

Grund und Boden aus Sicht des Gesetzes

Grund und Boden sind nicht vermehrbar. Aufgrund seines hohen wirtschaftlichen Stellenwertes wird Grundeigentum eine besondere werterhaltende Bedeutung beigemessen, die oftmals zur Besicherung von Darlehen, Krediten oder sonstigen Verpflichtungen verlangt wird. Aber auch andere Rechte, mit denen ein Grundstück belastet werden kann, kennt die Rechtswirklichkeit, darunter fallen z.B. Wohnrechte, Wegerechte oder Nießbrauchrechte.

Aufgrund dieses hohen Stellenwertes im Rechtsverkehr ist es erforderlich, die wesentlichen Verhältnisse eines Grundstückes neben seiner räumlichen Begrenzung zuverlässig und verbindlich festzuhalten.

Diesem Zweck dient das sogenannte Grundbuch, denn Eigentümer oder Inhaber von Rechten an einem Grundstück ist grundsätzlich nur derjenige, der in dem Grundbuch eingetragen ist.

Was ist ein Grundbuch überhaupt und was gibt es darin zu lesen?

Das Grundbuch bestand ursprünglich, bevor es digitalisiert wurde, aus einzelnen Grundbuchblättern, die sich im Regelfall auf ein Grundstück beziehen und dort Angaben zu den einzelnen Rechtsverhältnissen machen.

Diese Informationen über ein Grundstück werden in einem Grundbuchblatt in 5 Abschnitte unterteilt:

Aufschrift als Angabe des Amtsgerichtes, welches das Grundbuch führt, dem Grundbuchbezirk und die Nummer des Grundbuchblattes, z.B. Amtsgericht Hamburg, Grundbuch von St. Georg, Blatt Nr. 12345.
Bestandsverzeichnis als Beschreibung des Belegenheitsortes durch Informationen des Katasteramtes, z.B. Gemarkung St. Georg, Flur 32, Flurstück 2. Diese Angaben können auch durch Informationen zur wirtschaftlichen Nutzung, der Lage und Größe ergänzt sein, z.B. Gebäude mit Freifläche, Lange Reihe 2-4, 12 a 71 m².
Abteilung I gibt Auskunft über die Eigentümer und die wesentlichen Rechtsverhältnisse, z.B. in Erbengemeinschaft oder Miteigentümer zu je 1/2. Des Weiteren ist der dort vermerkt, auf was der Eigentumserwerb beruht, z.B. Erbschaft, Zuschlagbeschluss bei Zwangsversteigerung oder die Auflassung durch den Voreigentümer.
In der Abteilung II werden alle Belastungen des Grundstückes angegeben, die nicht Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden sind. Das sind neben Wegerechten und Wohnrechten auch Beschränkungen des Verfügungsrechtes des Eigentümers wie z.B. Vorkaufsrechte, Testamentsvollstreckung, Zwangsversteigerung oder Auflassungsvormerkungen.
In dem letzten Abschnitt, der Abteilung III, sind Belastungen durch Grundpfandrechte aufgeführt, z.B. Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden.

Wer führt das Grundbuch und wie kann man Einsicht nehmen?

Das jeweilige Grundbuch wird von dem Amtsgericht geführt, in dessen Bezirk das betroffene Grundstück belegen ist. Die zuständige Abteilung an dem Amtsgericht wird oftmals Grundbuchamt genannt. Dort sind die Ansprechpartner Rechtspfleger sowie die Urkundsbeamten der Geschäftsstelle des Grundbuchamtes.

Das deutsche Grundbuch selbst ist im Gegensatz z.B. dem Grundbuch in Österreich nicht öffentlich. Das bedeutet, dass nicht jeder Einsicht in das Grundbuch nach beliebigen Ermessen nehmen kann. In § 12 Abs. 1 der Grundbuchordnung (GBO) ist folgendes geregelt:

„(1) Die Einsicht des Grundbuchs ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt. Das gleiche gilt von Urkunden, auf die im Grundbuch zur Ergänzung einer Eintragung Bezug genommen ist, sowie von den noch nicht erledigten Eintragungsanträgen.“

Das bedeutet nur wer ein „berechtigtes“ Interesse nachweisen kann, darf Einsicht in das Grundbuch nehmen. Als berechtigtes Interesse kommt dabei in Frage:

Eigentümer
Erben, ggf. Vermächtnisnehmer
Notare
Banken im Rahmen der Besicherung
Gläubiger im Rahmen der Zwangsvollstreckung

Nicht ausreichend ist, wenn lediglich eine ungesicherte Rechtsposition geltend gemacht wird, wie z.B. von einem Pflichtteilsberechtigten oder potentiellem Kaufinteressenten.

Wie erreicht man eine Änderung im Grundbuch?

Das Grundbuch wird im Regelfall nur auf schriftlichen Antrag tätig. Einem konkreten Antrag ist grundsätzlich die sogenannte Eintragungsbewilligung desjenigen beizufügen, dessen Recht durch die Änderungen im Grundbuch betroffen ist; so z.B. Bewilligung des Eigentümers über das einzutragende Wegerecht zugunsten eines Grundstücksnachbarn.

Die Eintragungsbewilligung und etwaige sonstige für die Eintragungen erforderlichen Erklärungen der beteiligten Personen müssen gegenüber dem Grundbuchamt durch öffentliche und öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Für diese Beurkundungen und Beglaubigungen sind in der Regel Notare zuständig.

Als beispielhafte Ausnahme, dass das Eigentum auch ohne Eintragung übertragen werden kann, ist als häufigster Fall die Erbschaft zu nennen. Verstirbt ein Grundstückseigentümer, so wird das Grundstück mit Ableben des Erblassers Eigentum der Erbengemeinschaft oder des Erben. Eine Eintragung erfolgt nicht, rechtstechnisch redet man in diesem Fall von einer Grundbuchsberichtigung. Die Unrichtigkeit des Grundbuches, die berichtigt werden soll, kann durch Vorlage eines Erbscheines oder eines notariellen Testamentes nachgewiesen werden.

Wie wird man Eigentümer eines Grundstückes?

Grundbestandteil für den Erwerb eines Grundstückes ist ein Kaufvertrag, in dem sich Käufer wie Verkäufer auf den Übergang des Eigentums an einem bestimmbaren Grundstück gegen Zahlung eines Kaufpreises oder Gewährung anderer Gegenleistungen geeinigt haben. Dieser Kaufvertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Der Abschluss dieses Kaufvertrages allein gereicht noch nicht zur Begründung eigenen Eigentums durch die Käufer, dieser regelt nur die Verpflichtung zur bzw. Recht auf Übertragung.

Hinzutretend muss das Grundbuchamt die Eintragung in das Grundbuch vornehmen, welches das Vorliegen der sog. Auflassung einfordert. Unter der Auflassung ist der Übertragungsakt selbst zu verstehen, wie z.B. bei Übergabe der gekauften Brötchen stehen sich bildlich gesprochen Käufer und Verkäufer gegenüber und erklären (da das Grundstück schwerlich zu übergeben ist), dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll. Auch diese Erklärung bedarf der notariellen Beurkundung.